Агентство недвижимости
Новая Волна Паттайя
e-mail: info@new-wave-pattaya.com
+6682-477-1600

(для аренды и информации)
Перейти на английский язык Перейти на русский язык
Бесплатный звонок
из России

8-800-700-22-84
(для покупки недвижимости)

Рынок недвижимости - оценка эксперта 2013/2014

Перефразируя известную цитату из Библии, можно сказать, что есть время продавать, а есть время строить. В этом году Паттайя превратилась в одну большую строительную площадку. Нет такого района города, в котором бы не велось интенсивное строительство. Даже традиционно тихие районы между третьей улицей и Сукхумвитом стали строительной площадкой, да и вдоль самого Сукхумвита заложено уже несколько новых проектов. Однако год назад картина была не столь благостная, что же изменилась?

Около года назад на рынке новостроек Паттайи сложилась парадоксальная ситуация – масса проектов выведена на рынок, распродана, при этом практически не один не строится. Это давало повод для некоторых особо нервных товарищей, что это начало конца – проекты продаются, но никогда не будут построены. И действительно, если посмотреть на Паттайю годичной давности, картина была удручающей – масса пустых площадок, огороженных заборами. А внутри пустота и тишина. Притом, что эти проблемы возникали ни у одного – двух застройщиков, а коснулись почти всех.

Это с одной стороны расценивалось как проблема характерная для всего рынка, поэтому не столь пугающая, как если бы она возникла у одного застройщика, с другой стороны, заставляла нервничать огромное количество людей, купивших недвижимость на стадии проекта. На самом деле, ни какого заговора среди застройщиков, создано для того, чтобы облапошить  инвесторов, не существовало. Причина столь странной ситуации была далеко не очевидной для стороннего наблюдателя, не знакомого с изнанкой процесса получения разрешительной документации в Таиланде. Так что же на самом деле происходило на рынке?

ВЕТЕР ПЕРЕМЕН   

Главной проблемой, сильно повлиявшей на застройщиков, было изменение разрешительных процедур и требований, предъявляемых к проектам кондоминиумов со стороны государственных регуляторов. Также гораздо большее число проектов стали попадать под регулирование EIA (специальный комитет, который занимается изучением предполагаемого значения  на окружающую среду тех или иных планируемых объектов). Грубо говоря, до внесений изменений в законодательство только 10 из 100 требовали получения разрешения от данного регулятора, после изменения законодательства 90 проектам из 100 стало необходимо получать разрешение. Наиболее чувствительными, если не сказать болезненными, эти изменения стали для проектов, которые были практически распроданы, и строительство их должно было вот - вот начаться. Ситуация складывалась непростая – ведь при создании проекта ничего не предвещало будущие изменения и не которые изменения и некоторые проекты застройщикам пришлось переделывать, пытаясь не только учесть все нормы нового законодательства, но и сделать эти изменения незаметными для покупателей. Все это вместе взятое привело к тому, что начало строительства задержалось.

Задержек не было только у тех проектов, которые заранее назвали сроки с большим запасом. Так, например, проект ACQUA, довольно не большой по своим масштабам, всего 309 квартир. Застройщик заложил себе 3,5 года на строительство этого объекта, то есть на самом деле  создал очень хороший запас по времени, около 1,5 лет, который ему очень пригодился. За счет этого невинного трюка ему удалось не только сохранить лицо перед своими покупателями, но и, по всей видимости, проект будет закончен на 6 месяцев ранее озвученного срока. Не исключено, что подобная уловка будет все чаще применяться  на рынке, потому что она фактически ничего не меняет, а нервных клеток и покупателям, и застройщикам экономит очень много.

Впрочем, не будем забывать, что изменения в законодательстве принесли не только проблемы, но имели и хорошие последствия. Ситуация годичной давности в конечном итоге обернулась пользой для покупателей первички: застройщики стали осторожней при запуске новых проектов.  Прошли времена, когда на рынок выпускались проекты, в которых были не только не прорисованные поэтажные планы, но даже,  по–хорошему, не  утвержден внешний вид зданий, а понятно только, где конкретно будет расположен земельный участок. Некоторые девелоперы решили и вовсе не связываться с  разрешительными процедурами,  и пошли по пути наименьшего сопротивления -  стали создавать проекты кондоминиумов, которые бы были по своим масштабам меньше, чем попадаемые  под регуляцию объекты.

ВСЕ К ЛУЧШЕМУ

Если честно, то, не смотря на то, что в краткосрочной и среднесрочной перспективы, все эти изменения в законодательстве стали страшной головной болью для застройщиков и поводом сильно понервничать и для рядовых покупателей и для инвесторов, в долгосрочной перспективе эти изменения носят исключительно положительный характер. Больше будет невозможно представить себе ситуации, что бы две высотные башни по 40 этажей каждая были построены на расстояние 12 метров друг от друга, как это произошло в случае со строительством проекта Zire, вторая башня которого расположена именно на таком расстоянии от очень популярного среди русских покупателей кондоминиума Sky Beach. Так же ужесточились нормы по инсоляции помещений и тому, какую часть земельного участка должна быть отведена под зеленые насаждения, а какую может занимать здание. Так что, благодаря изменениям в законодательстве, Паттайя защищена от потери атмосферы курорта.  А ситуации, когда кондоминиум напоминает обычный дом в России (только с паркингом и бассейном на крыше,  но без какой бы это ни было придомовой территории) останутся казусами прошлого, и новые современные проекты не превратят наш райский тропический уголок в еще одни каменные джунгли.

Елена Саяпина

Журнал ""Под ключ"" №7 июль 2013

Понравилось? Спасибо, тогда поделитесь с друзьями: